Gewerbehof Hacking

Art des Projektes: Machbarkeitsstudie
Jahr: 2018
Auftraggeber: List Group, Morawa
BGF: ca. 4.780 m²

Definition Gewerbehof

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Gewerbehof um ein meist mehrgeschossiges Gebäude bzw. einen Gebäudekomplex im verkehrsgünstig gelegenen Kernstadtgebiet. In diesem ist eine Mehrzahl an kleinen und mittleren Unternehmen ansässig, die alle auf gemeinsame infrastrukturelle und gemeinschaftliche Einrichtungen zurückgreifen. Gewerbehöfe werden dabei durch eine Trägergesellschaft einheitlich verwaltet. Sie sind damit von anderen Begrifflichkeiten, mit denen räumliche Ansammlungen von Gewerbeunternehmen (Fachmarktzentrum, Gewerbepark, Büropark) bezeichnet werden abgrenzbar.

Vorteile

Die gestapelte Bauweise der Gewerbehöfe ermöglicht eine aus städtebaulicher und immobilienwirtschaftlicher Sicht gewünschte Steigerung der Nutzungsintensität auf zunehmend knapper werdenden Gewerbeflächen.
Die verdichtete und mehrstöckige Bebauung führt zu einer besseren Grundstücksausnutzung verbunden mit höheren Herstellungskosten. Diese Kosten verteilen sich auf eine höhere Zahl von Gewerbebetrieben.
Weiterhin können sich in Gewerbehöfen auch Synergieeffekte und Möglichkeiten der Zusammenarbeit (gegenseitige Auftragsvermittlung/ gemeinsame Aufträge etc.) ergeben, die zu weiteren Kostenreduktionen führen können.

Allgemein

Der Gewerbehof bietet Flächen für klassisches Gewerbe, aber auch Platz für neue Ideen und Produkte. Er ermöglicht vor allem Existenzgründern einen schnellen und unkomplizierten Start in die berufliche Selbständigkeit inmitten einer attraktiven ‚Community‘. Die kompakte Bauweise mit gestapelten Werkstätten nutzt die Grundstückspotentiale wirtschaftlich. Einige Beispiele im deutschsprachigen Raum (München MGH/MTZ, Hamburg Meistermeile/ Handwerkerhöfe) und derzeit drei in Wien (Mollardhof, GP Breitensee, Seestadt Aspern) zeigen ein Erfolgskonzept, für die Integration von Gewerbehöfen in der Stadt für ein vielfältiges urbanes Leben. Der Mollardhof zeugt seit über 100 Jahren von einer reibungslosen Einpflanzung in ein gemischtes dichtes Baugebiet zusammen mit Wohnnutzung.

Bauweise

Das gewählte Tragsystem ermöglicht eine flexible Anpassung der Raumgrößen und Erweiterungen für die dynamisch agierenden Unternehmen. Einfache STB-Bauweise mit tragenden Außenwänden, massiven Erschließungszonen und Stützen mit Unterzug im Gangbereich. Keine einschränkenden Schottwände oder Stützen im Mietbereich. Das Gebäude ist robust und nach außen in seiner Funktion klar ablesbar. Der effiziente Mittelgang mit 2,5m Breite erhält Aufweitungen bei den Eingängen, die den Gang strukturieren und Manipulationsfläche schaffen. Mieter*innen bauen Ihre Gewerbeflächen selbst aus – dies spart zusätzlich Mietkosten. Je nach Verfügbarkeit können die Mieteinheiten später individuell erweitert werden. Schachtzonen entlang des Mittelganges und Aufputzinstallationen ermöglichen flexible Anpassungen der Haustechnik. Toiletten können den Mieteinheiten zugeordnet oder gemeinsam von mehreren Mietern genutzt werden. In den Betriebseinheiten im Erdgeschoss werden individuelle Sanitäreinheiten je nach Bedarf hergestellt.

Lage & Verkehr

Das Grundstück befindet sich im Bezirk Hietzing direkt an der Hadikgasse. Dahinter schmiegt sich das Park and Ride Hütteldorf an das Morawa Grundstück. Westlich positioniert sich die Remise, sowie die Endstation der U-Bahn Linie U4. Die Zufahrt für sämtliche Anlieferungen ist direkt über die Hadikgasse möglich. Mitarbeiter können derzeit auch über die Deutschordenstraße zufahren.

Umgebung

In der näheren Umgebung befinden sich unter anderem das neu gebaute Allianz Stadion, mit umliegenden Sportplätzen, das Areal des St. Josefs Krankenhauses und der Franz Schimon Park. Da sich im Areal auch die Endstation der Linie U4 befindet, nimmt auch eine Remise am Nachbargrundstück ihren Platz ein.

Fazit Varianten:

Obwohl mehrere Anordnungsvarianten der Baukörper auf dem Grundriss Potential aufzeigen, ist bei vielen der Störfaktor Belichtung durch die angrenzende Park&Ride Anlage vorhanden. Durch den knappen Abstand ist ein Baukörper parallel zur P&R nur eingeschränkt möglich. Zusätzlich ist es erforderlich, dass eine eventuelle Ausbauphase ebenfalls keine Einschränkungen hervorruft. Es bietet sich die kompakte "U" -Form, die sich mit einem Schenkel an den Bestand anbaut, an.

Entwurfskonzept Vom bestehenden Gebäudekomplex werden bis auf das Morawa Bürohauptgebäude, die Alte Mühle und das Portierhäusschen alle Gebäudeteile abgebrochen, um Platz für den Neubau zu schaffen. Der Zufahrtsbereich sowie grundstücksinterne Erschließungsstraßen für Anlieferungen und PKW-Verkehr bleiben erhalten. In Phase 1 wird ein Baukörper direkt an das Bestandsgebäude angebaut, wobei eine Verbindung geschaffen wird. Im inneren, neuen Hofbereich wird ein Grünraum geschaffen. Die Anlieferung erfolgt über zwei eigene Zonen für Großanlieferungen sowie kleinere Stellplatzbereiche für Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Im westlichen Bereich des Grundstückes wird eine zweigeschossige Garage vorgesehen, um genug Stellplätze für die zukünftigen Nutzer zu schaffen. Das denkmalgeschützte Gebäude "Alte Mühle" wird zur Mensa für Angestellte aber auch für die Öffentlichkeit umgenutzt. Zusätzlich soll ein Schanigarten im Außenbereich der Mensa entstehen. In Phase 2 wird ein weiterer Baukörper an den Neubau angebaut und schließt den Hofbereich. Mit dem Bauteil 2 werden zusätzlich zu den 9054m² Bruttogeschossfläche weitere 3224m² BGF generiert. Insgesamt entstehen so 8740m² an vermietbarer Fläche für künftige Gewerbenutzungen.